Zigliani Batisseur - Constructeur de maisons individuelles et villas individuelles

Le dispositif « Pass-foncier » est issu d’une convention entre l’Etat, le 1 % logement et la Caisse des dépôts et consignations signée le 20 décembre 2006 pour quatre ans à compter du 1.1.2007.

L’objectif est de favoriser l’acquisition dans le neuf de la première résidence principale en limitant le coût initial de l’opération au seul coût de la construction en neutralisant le prix du terrain. Celui-ci est mis à disposition du ménage accédant, pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans le cadre d’un bail à construction à des conditions privilégiées.

Opérations éligibles

Elles sont de deux sortes :

• les opérations dites "accédants" : toute opération d’acquisition ou de construction par un ménage d’un logement individuel ou collectif neuf affecté à sa résidence principale ;
• les opérations dites "fléchées" : opérations groupées financées en prêt social de location-accession (PSLA) ayant fait l’objet d’un agrément par un comité ad hoc Etat-CDC-UESL, après avis de la direction régionale de la Caisse des dépôts et consignations.

Pour les logements collectifs, en raison des difficultés liées au statut de la copropriété, une étude est engagée pour définir les conditions de mise en oeuvre d’un régime juridique de la séparation de la propriété du foncier et du bâti.

Ménages bénéficiaires

Trois critères cumulatifs doivent être remplis :

• être primo-accédant de sa résidence principale ;
• disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources PSLA déterminés par l’arrêté du 2 décembre 2005 ;
• être bénéficiaires d’une aide à l’accession sociale à la propriété (subvention ou bonification de prêt) attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (ou par un groupement de collectivités territoriales) du lieu d’implantation du logement.

Montage juridique du portage foncier

Une personne morale (désignée par le CIL-CCI pour les opérations "accédants") ou une structure ad hoc (gérée par la CDC pour les opérations "fléchées") se porte acquéreur du foncier (terrain en logement individuel, charge foncière en logement collectif).
Cette personne morale signe concomitamment un bail à construction au profit du ménage accédant et une promesse de cession du foncier au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent du terrain.

NB : Le bail à construction est un bail de longue durée par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance, et lui conférant la propriété des constructions qu’il y édifie.

La durée minimale du bail est fixée par référence à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement de la construction par le ménage bénéficiaire, dans la limite de 25 ans et sans pouvoir être inférieure à 18 ans. L’accédant a toutefois la faculté d’acheter le terrain quand il le souhaite pendant la période de portage et aux mêmes conditions qu’à l’issue de la période de portage.

Montant

Le " Pass-Foncier " ne peut excéder par logement et selon le type d’opération les plafonds suivants (en euros) :

* Zonage Robien (arrêté du 19 décembre 2003 modifié)

Contenu du dossier

Les dossiers de demande "accédant" doivent faire l’objet :

• d’une analyse préalable de leur recevabilité juridique et financière (taux d’effort, ...) notamment par une ADIL ;
• d’une évaluation/expertise du prix du foncier (prix du lot en individuel, charge foncière en collectif) et des coûts de construction par un expert indépendant. Le coût de cette évaluation/expertise est pris en charge par le CIL-CCI qui instruit le dossier et pris en compte dans le montant du Pass-foncier.

Sortie du Pass-foncier

• Soit le bénéficiaire acquiert le foncier,
• Soit il renonce au bénéfice de la promesse de cession du terrain : le bail à construction est alors prorogé et le bénéficiaire reste locataire. Il doit alors s’acquitter au titre du bail à construction d’un supplément de loyer dont le montant est égal à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché, sur une durée maximale de quinze ans, pour un montant égal au coût du foncier d’origine indexé. A l’issue de cette période de quinze ans, le foncier devient la propriété de l’accédant.

Prix de vente du foncier (à l’issue ou en cours de portage)

Le prix de vente du foncier est égal au prix du foncier à l’origine indexé chaque année sur toute la durée effective du portage:

• pour les salariés du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction : indexation au taux de 1,5 %,
• pour les autres ménages : indexation au taux d’inflation (limité entre 2 % et 4,5 %).

Sécurisation du Pass-foncier

Dans le cadre d’opérations "accédant", les ménages bénéficiaires d’un Pass-Foncier bénéficient d’une double sécurisation en cas d’impayés de plus de trois mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier :

• une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, qu’il s’agisse ou non de la personne morale qui a accordé le Pass-Foncier, à des conditions identiques à celles fixées pour le PSLA : pendant les cinq premières années de la phase d’accession, le prix garanti est égal au prix auquel le ménage a lui-même acquis ; pendant les années suivantes, ce prix est minoré de 2,5% par an

• une garantie de relogement dans le cas où il ne peut rester sur place. Toutefois, le CIL-CCI s’efforcera chaque fois que possible de garantir aux ménages concernés le maintien dans les lieux.

En cas de difficultés rencontrées par le ménage durant la phase de rachat du foncier, la double sécurisation ne s’applique pas.

L’UESL fixera par recommandation les conditions précises de mise en oeuvre des droits.

Dans le cadre des opérations "fléchées", les ménages acquéreurs bénéficient de la sécurisation associée au financement PSLA (garantie de relogement, garantie de rachat). Une convention cadre, établie entre la CDC et l’UESL, assurera le contrôle du respect de ces engagements.

Cession du logement par le ménage bénéficiaire

En cas de vente de son logement par le ménage ayant bénéficié du dispositif, les droits résultant du bail à construction ne peuvent être cédés qu’avec l’agrément du bailleur.
Celui-ci est accordé de plein droit si le nouvel acquéreur remplit les mêmes conditions que l’accédant initial (primo accession, revenus inférieurs aux plafonds de ressources PSLA et acquisition à usage de résidence principale). S’il ne remplit pas ces conditions, l’accord du bailleur n’est donné que si le nouvel acquéreur s’engage à verser un loyer périodique (fixé par le contrat de bail à construction) ou à acheter le terrain en levant l’option.